昔日很长一段期间，处所的地皮收益主要依赖新增缔造用地出让，跟着房地产阛阓参加存量阶段，一二线城市新增诱骗空间渐渐收窄，处所政府初始从存量钞票中寻找新的地皮收益开端。

作家：田国宝封图：本报贵寓室

5 月 25 日，北京市海淀区北三环西路 18 号院 1 号楼地皮使用权以 7845.9 万元成交，宗大地积 3893 宽敞米，出让年限 20 年，竞得东谈主为北京市海淀区大钟寺农工商公司（下称"大钟寺公司"）。

这并非传统敬爱敬爱上的新增地皮出让，而是存量钞票周转。

该名目原为中坤广场的一部分，2019 年完成重组转变后，改名为大钟寺广场，上部为办公楼，下部为生意街。这一次，大钟寺公司通过补缴地皮出让金将地皮性质退换为商务金融用地。政府取得了 7845.9 万元地皮收益。

昔日很长一段期间，处所的地皮收益主要依赖新增缔造用地出让，跟着房地产阛阓参加存量阶段，一二线城市新增诱骗空间渐渐收窄，处所政府初始从存量钞票中寻找新的地皮收益开端。

2022 年以来，北京、上海、沈阳、合肥等多个城市，陆续出现划拨地皮转出让、存量物业用途退换、历史建筑转性往还等案例。地皮并未新增供应，但地皮用途变更、补缴地皮价款等边幅依然不错为处所带来收益。

昔日，由于划拨性质、用途为止或产权结构复杂，普遍酿成于上一轮城市膨大周期中的办公楼、工业物业和机关行状单元钞票难以参加阛阓往还。跟着地皮二级阛阓冉冉完善，存量物业初始通过转让、转性、用途退换等边幅从头参加阛阓，城市更新中的钞票流转通谈也被进一步盛开。

一位处所当然资源系统东谈主士告诉经济不雅察报，当今从存量钞票中获取地皮收益，主要存在两类情形：一类是不动产试验使用情况已不合适新的划拨用地目次，需要从头退换地皮用途；另一类是原划拨用地上的物业在发生往还时，需要将地皮取得边幅由划拨转为出让。

向存量要收益

大钟寺名目并非孤例。近两年，"不卖地也能取得地皮收益"的情况在多个城市出现。存量物业在用途退换或产权往还经过中，使用权东谈主需要向政府补缴地皮价款。这笔资金在处所财政中有特意科目，即地皮出让收入中的"补缴的地皮价款"。

2026 年头，杭州平海路 61 号"适庐"名目将地皮性质由划拨退换为出让生意用地。该名目地皮面积 642 宽敞米，建筑面积 1036 宽敞米，产权东谈主杭州城投为此补缴 2700 万元地皮出让金。

2026 年 3 月，安徽省科技厅机关做事中心苦求将合肥市瑶海区大通路 116 号抽象楼南楼东端部分办公、教养用地退换为商务金融用地，并补缴 22.5 万元地皮出让金。

2025 年底，沈阳市和平区南京北街 192 号地块划拨地皮及地上建筑物完成往还，中国医科大学附属口腔病院以 1.21 亿元取得该名目。名目地皮面积为 4591.5 宽敞米，地上建筑面积 19078.28 宽敞米，用地性质为医疗卫生用地。

该地块紧邻沈阳中山广场和口腔病院，1997 年由沈阳市政府划拨给中国东谈主民银行辽宁省分行，用地性质为机关团体用地。2025 年 11 月，沈阳市当然资源局从头出具筹备条目，将地皮用途由商务用地退换为医疗卫生用地。

在上海，据豫园股份公告，其名下 12 栋位于黄浦区豫园街谈的历史建筑，由于地皮性质为划拨，永久无法用于典质和阛阓往还，钞票价值难以开释。为此，公司决定对有关建筑物地皮进行转性。

2024 年头，豫园股份首批 8 栋历史建筑补缴地皮出让金 1.9 亿元，将地皮用途退换为生意办公。同庚 7 月，豫园股份累计支付 7.055 亿元地皮出让金，取得 12 栋建筑的出让产权证。

上述处所当然资源系统东谈主士默示，当今"向存量要收益"已在多数城市冉冉推动。这不仅意味着地皮收益开端变化，AG真人国际中国官网首页下载也意味着地皮供给渠谈正在发生退换。

算法不同

2019 年，国务院办公厅发布《对于完善缔造用地使用权转让、出租、典质二级阛阓的指导见地》明确，以划拨边幅取得的缔造用地使用权转让后，用途合适《划拨用地目次》的，可不补缴地皮出让价款；不合适的，在合适筹备条目前提下，由受让方照章依规补缴地皮出让价款。

当今，不同城市、不同名目和不同地皮用途的补缴圭臬不一。

豫园股份 12 栋历史建筑累计补缴地皮出让金杰出 7 亿元，北京大钟寺名目补缴地皮出让金 7845.9 万元。

2025 年 3 月，首创华业将北京大兴团河地区 6 个地块的 4000 余套安置房退换为商品房，共计补缴地皮出让金 9575.2 万元。触及退换的 6 个地块住宅建筑面积共计 13.1 万宽敞米，折合补缴楼面价约 730.9 元 / 宽敞米。

中国东谈主民银行安徽省分行位于合肥市安庆路 143 号的 4 套住宅，建筑面积共 299.34 宽敞米，整个补缴 95 万元地皮出让金，折合楼面价达到 3173.9 元 / 宽敞米。

上述处所当然资源系统东谈主士默示，试验操作中的情况远比文献规章复杂。一个名目发生地皮用途退换，实质上补缴的是变更前后地皮价值之间的差额。但并非通盘名目齐稳健统统按照阛阓评估价补差。

部分物业酿成期间较早，产权关连复杂，或者位于中枢城区，淌若统统按照阛阓价补缴，资本可能远超合手有东谈主的承受智力。举例豫园股份 12 栋历史建筑，数亿元补缴资本彰着不是庸俗阛阓主体大约承担的。

因此，一些处所在试验操作中会遴选固定比例边幅收取地皮出让金。举例按照房屋往还总价的 1% 收取，一套回迁房若往还价钱为 100 万元，则补缴地皮出让金约 1 万元。

举座来看，商办类物业补缴资本不时高于住宅。这种各别化处理，反馈出处所政府在周转存量钞票中的现实考量。

渠谈多元

早在 1993 年，中央便冷漠"加强地皮二级阛阓管制"，初度明确地皮一级阛阓以外，阛阓主体之间地皮使用权转让、出租、典质等往还看成的轨制空间。

2013 年，十八届三中全会冷漠"完善地皮租借、转让、典质二级阛阓"。彼时，农地入市转变处于推动阶段，多地将其视为推动地皮成分贯通、周转存量地皮资源的迫切想法。

2017 年，原国土资源部发布《对于完善缔造用地使用权转让、出租、典质二级阛阓的试点决策》，在寰宇 34 个市县开展试点，尝试惩办往还公法不清、平台不秩序、信息辞别称等问题。

2019 年 7 月，国务院办公厅厚爱发布《对于完善缔造用地使用权转让、出租、典质二级阛阓的指导见地》，地皮二级阛阓轨制框架基本建立。

彼时房地产阛阓处于上行周期，新增缔造用地一经阛阓主流，地皮二级阛阓并未受到太多柔软。

2020 年后，宁夏、重庆、江苏、陕西、福建、江西等地陆续出台推广见地。其中，江苏将地皮二级阛阓纳入重心转变任务。

2021 年，北京出台推广见地。同庚 9 月，北京市筹备和当然资源委员会将平谷体育抽象做事中心列为试点名目。该名目原证载用途为文学文娱用地，后退换为生意用地。2022 年 6 月，名目在北京地皮二级阛阓完成往还，政府达成 3700 万元地皮收益。

尔后，多数一二线城市陆续出台市级推广见地，不同城市推动节律和计策重心也不尽一样。

上海特意出台《上海工业用地使用权转让、出租、典质二级阛阓管制办法》，其背后是产业升级经过中酿成的普遍低效工业用地更新需求。南昌、青岛等城市也在推广见地基础上，进一步出台二级阛阓管制办法。还有好多城市当今停留在原则性推广阶段。

一位曾参与地皮二级阛阓试点决策制定的东谈主士告诉经济不雅察报，当年推动有关轨制竖就怕，一个更永久的指标是AG真人首页App下载，冉冉蹂躏处所政府对地皮资源设置的单一主导。按照领先设思，在国有缔造用地二级阛阓冉冉熟识后，异日集体缔造用地、屋基地乃至部分农地使用权，也有可能冉冉纳入调和往还体系。